Потребительский кредит на первый взнос по ипотеке

Ставки ипотечного кредитования в настоящее время довольно низкие, и поэтому российские граждане охотно пользуются кредитами для получения жилья. Однако в нынешних условиях появилась одна неожиданная проблема, и проявляется она в том, что некоторые заемщики берут потребительский кредит для оформления первого взноса по ипотеке. В результате это может привести к просрочкам и дефолтам граждан, которые забывают, что платить нужно по двум кредитам сразу.

Банк России, который уже неоднократно обращал внимание на таких заемщиков, отмечает, что их число значительно увеличивается. Заместитель председателя ЦБ В. Поздышев заметил, что потребительское кредитование, при котором первоначальный взнос по ипотеке взят в кредит, - это высокорисковая схема. Она приводит к быстрому росту числа необеспеченных ссуд. И, тем не менее, некоторые банки довольно активно ее используют.

Согласно сведениям, предоставленным нашим экспертам бюро кредитных историй «Эквифакс», число заемщиков, которые оформили потребительский кредит и в течение трех месяцев после этого получили ипотечный заем, неуклонно растет. Так, в 2017 году количество таких заемщиков повысилось с 1,8 тысячи во втором квартале до 3,2 тысячи в четвертом. А к концу второго квартала 2018 года этот показатель вырос до 4,4 тысячи.

Как люди «обходят систему»

Представители застройщиков утверждают, что случаев, когда люди берут кредит для первоначального взноса по ипотеке, очень мало – не более 1%. Но уточняют, что специально это не отслеживают, и информацию получают непосредственно от клиентов, если те об этом сами скажут. Как правило, такие моменты случаются, когда покупатель приобретает квартиру, а средства на нее планирует выручить от продажи старого жилья. И если находится подходящий вариант, клиент берет потребительский кредит на первый взнос, а после продажи своей прежней квартиры закрывает его полностью. Все оставшиеся от реализации недвижимости деньги покупатель вносит в ипотеку.

Так что же, получается, что застройщики не проверяют, откуда покупатели взяли средства на первый взнос по ипотеке? На первый взгляд, может показаться так. Однако, несмотря на то, что строительные организации мало интересуются, откуда покупатели взяли средства на первый взнос, проверка заемщиков на наличие других кредитов все же есть. Для этого есть Бюро кредитных историй. Правда, туда не попадает информация о займах в микрофинансовых организациях. Но такие кредитные учреждения, как правило, не предоставляют заем на суммы, достаточные для первоначального взноса по ипотеке.

Как же тогда покупателям удается взять кредит для первого взноса? Делается это довольно просто. Будущий заемщик сообщает, что у него уже есть сумма, необходимая для внесения первого взноса, хотя на деле этих средств нет. И тут же обращается в другой банк, где получает потребительский кредит. Сведения о займах попадают в единую базу не сразу, для этого требуется не менее недели. Поэтому банк, выдающий ипотечный заем, не узнает о потребительском кредите, а банк, в который покупатель обратился за потребительским кредитом, не узнает об ипотеке. И хотя эта схема довольно рискованная, она не является мошеннической, а ее применение не доказывает неплатежеспособности клиента.

Не стоит рисковать понапрасну

Но все же, перед тем, как обращаться в банк за кредитом, стоит оценить свои возможности по погашению сразу двух и более кредитов. Из получаемого дохода нужно вычесть все ежемесячные платежи, в том числе и те, что идут на обслуживание кредитных карт и других кредитов. Необходимо учесть и возможные форс-мажорные обстоятельства, для которых надо предусмотреть некоторый «припуск». И уже после этого можно вычесть сумму ежемесячного платежа по планируемому кредиту. Если оставшихся средств не хватает на то, чтобы прожить в течение месяца, в банк лучше не обращаться.

Не стоит забывать и о других рисках, которые могут возникнуть в течение срока погашения кредита. Это и потеря работы, и утрата трудоспособности, и другие негативные обстоятельства, о которых заемщик изначально и не предполагал. Ведь все предусмотреть невозможно. Поэтому каждый месяц стоит откладывать некоторую сумму на непредвиденные траты. Хорошо, если ежемесячно на погашение ипотеки расходуется не более 30% от общего дохода. Допустимый предел – 50%. Самый оптимальный размер платежа по ипотеке – не более половины суммы, которая остается после всех ежемесячных расходов. Так, если покупатель получает 80 тысяч рублей, из которых 30 тысяч уходит на ежемесячные платежи, из оставшейся суммы 50 тысяч рублей на ипотеку должно уходить не более 25 тысяч.

Чаще всего выдача ипотечного займа одобряется банком, если доход будущего заемщика выше ежемесячного взноса не менее чем в два раза. Бывает, что кредитные организации выдают ипотеку и при соотношении взноса и дохода в 60 – 65%. При этом, если у заемщика уже есть расходы по другим кредитам, они вычитаются из общей суммы дохода. И уже только после этого вычисляется процент платежа и возможная сумма ипотечного займа. Бывает, что наличие иждивенцев или частые крупные расходы, например, на аренду квартиры, являются причиной пересмотра порога в 50%. Тогда будущий заемщик должен доказать, что его доходов будет хватать на покрытие всех расходов, в том числе и по ипотеке.

Всем ли подойдет ипотека?

Даже если ежемесячный заработок у потенциального заемщика не превышает 20 тысяч рублей, он может получить ипотеку. Например, на сумму 800 – 900 тысяч рублей на срок до 20 лет. Важно, чтобы у клиента были созаемщики или поручители. На сегодняшний день в Москве размер минимальной оплаты труда составляет 18 742 рубля. Если покупатель готов отдавать половину этой суммы в течение 30 лет на ипотеку при ставке 9% годовых, то кредит может быть предоставлен на сумму 1,2 млн. рублей. Этого хватит на покупку жилья в дальнем Подмосковье.

Стоит отметить, что почти четверть россиян, оформлявших кредит на приобретение жилья, жалели об этом. Основная причина недовольства – дискомфорт от необходимости экономить и отказывать себе во всем. Об этом заявили 65,3% опрошенных экспертами Domofond во время статистического исследования. 11,7% сообщили, что купленная квартира их уже не устраивает.