Проблемы с эскроу счетами

Многие эксперты полагают, что механизм продажи недвижимости через эскроу-счета детально не проработан, в связи с чем могут появиться новые обманутые дольщики – уже при заключении договоров по такой схеме. Поводов для таких опасений немало.

Так, в форс-мажорной ситуации дольщикам предлагается самим принять решение – расторгнуть ли им ДДУ и потерять при этом денежные средства, или не расторгать и требовать окончания строительства объекта, несмотря на банкротство девелопера. И если договор долевого участия будет сохранен, есть большая опасность, что покупатель станет одним из многих обманутых дольщиков.

Для многих покупателей, заключивших ДДУ, ипотечный кредит в таком случае превратится в настоящую ловушку, из которой выбраться без потери денег будет просто нереально. Так, на эскроу-счете должны размещаться как первоначальный взнос, так и сумма, выданная банком в кредит (тело кредита). Если договор долевого участия будет расторгнут, дольщик сможет забрать с эскроу-счета только ту часть тела кредита, которую уже успел к тому времени погасить. А проценты за пользование банковской ссудой он просто потеряет. А это может составлять многие сотни тысяч рублей. Стоит заметить, что в настоящее время почти 70% сделок на первичном рынке недвижимости – ипотечные.

В новых законах, вступающих в силу, по-прежнему остается ряд темных моментов, связанных с денежными взаимоотношениями банков, застройщиков и дольщиков.

Во-первых, на счета эскроу не предполагается начисление процентов. А значит, инфляция уменьшит реальную сумму на счетах на 10% за 2,5 года (ЦБ ориентировался в данном случае на инфляцию в размере 4%). Если же за это время цены на первичном рынке недвижимости вырастут (что очень вероятно), то покупатель уже не сможет приобрести квартиру с такими же параметрами за эти же деньги.

Во-вторых, появляется опасность неравной конкуренции. Ведь проекты, работающие с эскроу-счетами, будут осуществляться по более дорогой финансовой схеме.

В-третьих, в новых законах так и не решены некоторые хронические проблемы, которыми страдало российское законодательство в отношении долевого строительства. В частности, есть ряд случаев, когда нет возможности решить через суд вопросы по ДДУ, связанные с этими счетами. Например, если фактическая площадь квартиры будет меньше проектной, застройщик должен изменить стоимость ДДУ и вернуть часть денежных средств покупателю. Однако взаимоотношения между строительной компанией, дольщиком и банком в этом случае не прописаны в законе.

В-четвертых, нет детальной проработки, как должна происходить приемка новостроек. Например, новые жильцы не могут составить дефектный акт, прежде чем подпишут акт приема-передачи объекта.

В-пятых, немало сложностей во взаимоотношения дольщиков и застройщиков внесет и набирающий силу «потребительский терроризм». Так, согласно статье 6 Закона об участии в долевом строительстве, дольщики могут требовать от строительной компании неустойку в случаях просрочек или обнаружения недостатков в передаваемом объекте. Застройщик к тому же обязан заплатить 50% штраф по закону о защите прав потребителя. И может случиться так, что дольщики, не учитывая финансовых сложностей строительной компании, завалят ее исками и в результате обанкротят ее и сами пойдут ко дну.