Сосед всегда важен

Мегаполис, окруженный и вовлеченный в собственную инфраструктуру, нуждается в социально-экономическом планировании, добиваясь повышенного качества жизни населения. Именно в этом случае решается судьба того или иного городского района. Принимаются решения, какие здания, какие парки, какие магазины будут построены сейчас здесь.

Городские суперобъекты

Итак, для лучшего понимания сути статьи поясним: мы называем суперобъектом тот крупный объект, вокруг которого строятся другие здания, комплексы, дома, определяя принадлежность к определенному классу, так сказать уровень элитности. Приводя пример, вспомним про исторический центр города, который сам по себе является притягивающим элементом для других видов недвижимости. В центре всегда есть удобные улицы с оживленными магазинами, общественный транспорт, музеи и парки. В центре хочется жить и работать, получая все дивиденды сразу. Но с другой стороны он не бесконечен, и в любом случае надо уделять внимание другим районам.

Соответственно Москва уже давно разрастается за пределами МКАД. Открываются всевозможные офисные и бизнес-центры, кругом стекло и металл поблескивают на солнце, зеленеющие парки вперемежку со спортивными площадками манят людей, желающих с пользой провести время. Поэтому современные районы со свободными земельными участками представляют для девелоперов особый интерес.

Сегодня в тренде те районы, которые живут 24 часа в сутки, сочетая в себе офисную повседневность и бытовую сутолоку. Это мировая практика и постепенно она приходит к нам. Современному человеку интересен тот район, где он может одновременно жить и работать.

Строим район

Москва и любой другой крупный город развиваются сейчас за счет осваиваемых промышленных  районов. В центре городского пустыря появляется многофункциональный центр с прилегающими зданиями офисного, торгового, промышленного назначения. Потом начинается застройка по периметру жилыми домами, комфортными зонами отдыха, развлекательными центрами. Получается, что изначально закладка крупного коммерческого объекта ощутимо влияет на общую картину локальности, напрямую повышая стоимость жилья и подогревая покупательский интерес.

По словам современных аналитиков недвижимости, строительство ТЦ, БЦ, МЦ, парков, спортивных объектов развивают инфраструктуру в лучшую сторону, поднимают престиж района. Так как последнее время власти стремятся вытеснить офисную и торговую жизнь за пределы ТТК, в каждом, даже достаточно удаленном, районе сейчас можно наблюдать стратегически крупные коммерческие объекты, вбирающие в себя потоки городского населения.

Ключевое значение района играет основное направление, то есть является ли район жилым или деловым. Поэтому для жилого района определяющую роль будут играть общественные объекты: детские сады, школы, магазины пошаговой доступности, поликлиники. Для района делового важно наличие модных бутиков, необходимых сервисных центров и уютных кафе на территории бизнес-центров и других крупных зданий. Не последнюю роль играет состояние прилегающей территории и качество ландшафтного дизайна.

Хотя с другой стороны возникновение крупного торгового центра в жилом квартале, где постоянно наблюдаются транспортные проблемы, наоборот  может привести к негативному влиянию на концептуальное развитие общей жизнедеятельности района.

То есть перед принятием решения выстроить очередной грандиозный объект в центре какого-нибудь района или кластера, надо весьма внимательно изучить транспортную обстановку, внутренние проблемы района, намерения властей по развитию инфраструктуры и прилегающих земель.

Функциональная красота

В этой связи стоит упомянуть тенденции городских властей реализовать в подмосковных городах проекты под названием «Сити». Пока выбраны такие города как Балашиха, Одинцово, Зеленоград. Безусловно, успешный проект ММДЦ вдохновляет власти на продолжение «эксперимента» по созданию суперобъектов и в этих городах сателлитах, где будет возможность совмещать в одной локации офисы, магазины, апартаменты и прочие жилые бытовые функции, упрощение дорожной ситуации, так сказать единение всех городских вех в одном направлении.

И здесь очень важный момент внешнего облика зданий. Для того чтобы изменить в целом общее отношение к району, заманить к себе большее количество арендаторов из других кластеров необходимо внимательно подойти к решению архитектурного вопроса. Ибо причудливая нестандартная архитектура, новизна расположения внутренних помещений способны творить чудеса в современном мире. Поэтому последнее время девелоперы чаще стали пользоваться услугами ведущих мировых архитекторов.

Однако в столичном мегаполисе основным требованием является наличие у суперобъекта парковочных мест, удобство подъездных путей и общий стиль комфортности. Отличительная грандиозная архитектурная черта характерна скорее для  центра города, где привлекаются лучшие архитекторы. В обычном случае стиль должен соответствовать общему направлению архитектуры района.

То есть, конечно, нелишним будет отличительная изюминка в облике здания, которое сделает его узнаваемым. Но все-таки на первом месте удобство подъездных путей и общая продуманность, грамотная концепция проекта и окружающей инфраструктуры. Хотя внешний узнаваемый вид может положительно влиять на привлечение внимания, становясь районообразующим. Люди уже устали от повторяющейся архитектуры и проектов-клонов.  Огромное значение имеет наличие «топовых» арендаторов, строительство по «зеленым технологиям», развитая привлекательная инфраструктура.

В Москве можно выделить некоторые районообразующие объекты, которые диктуют окружающим объектам схожий архитектурный стиль. Например, таковыми принято считать комплекс «Москва-Сити», ТРЦ «Капитолий», ТРЦ Vegas.

За ТТК подобных объектов немного, среди прочих следует упомянуть БЦ «Крылатские Холмы». Там хватает иностранных компаний, которые арендуют торговые площади, попутно снимая жилье для своих сотрудников в Крылатском. Соответственно, «Крылатские Холмы» тоже вносят свою лепту в районообразующий фактор.

Заметные и влияющие

Может ли знаковый объект повлиять на формирование цены определенной жилой недвижимости? В какой-то мере да, но, пожалуй, в первую очередь оказывают влияние на стоимость виды, открывающиеся из окна. Достаточно упомянуть о достопримечательности снаружи, чтобы повысить цену на недвижимость. И сегодня можно наблюдать такую тенденцию, когда не только исторические объекты считаются влияющими на расстановку цен, но и крупные парки, знаковые небоскребы, посещаемые спортивные места.

Подобный заметный знаковый объект может ощутимо поднимать имидж района, подстегивая своим стилем окружающую архитектуру. Нельзя утверждать, что обязательно приведет к повышению арендных ставок или продажных цен, но зато это вполне может повлиять на количество вакантных площадей в данном конкретном районе.

Как пример можно привести сложившуюся ситуацию на Павелецкой в течение последних лет. Новые заметные и влияющие объекты, появившиеся в том районе, стали заметно повышать арендные ставки у соседних офисных площадей, которые были построены гораздо раньше.

«ЗИЛ», стадионы к чемпионату мира 2018, парк «Зарядье», бизнес-центры новой Москвы имеют все шансы стать знаковыми и заметными, влияющими на окружающую обстановку в своем кластере. Даже открывающиеся ТПУ по окраинам города способны превратиться в знаковые объекты, что вызывает законный интерес у девелоперов.

Но, тем не менее, возникновение таких заметных объектов может отрицательно сказываться на общей ситуации. Объясняется это тем, что потребитель, учитывая проблемы с парковочными местами, стремится посещать ТЦ, которые эту задачу успешно решают. В свою очередь это сказывается на положении среднего бизнеса, вызывая некоторое проседание последнего. То есть небольшие объекты, находящиеся в пошаговой доступности от крупных знаковых объектов, могут иметь повышенные арендные ставки, получая дополнительное развитие благодаря объектам-монстрам. А все другие, более удаленные, могут получить обратный эффект, теряя своего клиента, выбравшего районообразующий знаковый объект.

Однако развитие города продолжает идти своим чередом – заметные знаковые объекты непременно будут появляться, в любом случае участвуя в изменении окружающего пространства. Подобное влияние оценить можно лишь спустя определенный временной период. Но уже становится понятным, что эти явления изменяют город, переформатируя его архитектурный стиль.