Снять жилье или купить?

В этом году в мегаполисах по состоянию на начало сентября по-прежнему остаётся тенденция увеличения разницы между платежами за съём квартиры и ежемесячным погашением ипотечной ссуды. За год этот разрыв только увеличился, и если в сентябре 2023 года ипотека была в 1,8 раза дороже аренды, то в сентябре 2024 года разница выросла до 2,3 раз.

Эти данные свидетельствуют о том, что снимать квартиру в мегаполисе по-прежнему выгоднее, чем ежемесячно выплачивать взносы по ипотеке.

Как производился анализ

Расчёт разницы производился аналитиками ЦИАН по запросу «РБК-Недвижимость». Для этого за основу взяли однокомнатную квартиру площадью 38 кв.м. и выяснили, какой будет ежемесячный платёж, если жильё было взято в кредит и если оно было арендовано. Для расчётов по ипотеке исходные данные были следующие: первый взнос 20%, кредит взят на срок 25 лет, ставка – 21% (по состоянию на сентябрь 2024 года) и 14% (по состоянию на сентябрь 2023 года). Ставки по аренде и цены на недвижимость брались по состоянию на сентябрь 2023 и 2024 годов.

Что показало исследование

Самым невыгодным приобретением в кредит оказалась однушка в Казани. Выяснилось, что ипотечные платежи здесь в 2,9 раза дороже, чем арендные. И если снять однокомнатную квартиру в столице Татарстана можно за 33,6 тыс. руб. (средний показатель), то ежемесячный ипотечный платёж за такую же жилую площадь составит 97,3 тыс. руб.

Следом за Казанью идёт Уфа. В этом городе аренда выгоднее ипотеки в 2,6 раза. Так, однушку можно снять в среднем за 25,6 тыс. руб., а платёж по ипотеке составит 65,4 тыс. руб.

На третье место аналитики поставили сразу четыре мегаполиса: Москва, Санкт-Петербург, Омск и Красноярск. В этих городах арендная ставка в 2,5 раза ниже платежа по ипотеке. Так, в Москве однокомнатную квартиру можно снять в среднем за 72,3 тыс. руб., если же взять такую же по ипотеке, то ежемесячные платежи в среднем составят 179,6 тыс. руб.

Для Санкт-Петербурга приводятся следующие средние ежемесячные показатели: арендные платежи – 46,9 тыс. руб., ипотечные платежи – 118 тыс. руб.

Для Омска платежи составляют 23,6 и 59,8 тыс. руб. соответственно, для Красноярска – 27,6 и 68,2 тыс. руб.

Чем объясняется большая разница между ипотечными и арендными платежами

Высокие цены за аренду жилых помещений не в последнюю очередь связаны с дорогой ипотекой. А увеличение разрыва аналитики объясняют тем, что за год ипотека существенно подорожала. Так, согласно данным, предоставленным «ДОМ.РФ», если в сентябре 2023 года средние ставки по ипотеке были в пределах 14%, то в сентябре 2024 года они выросли до21%.

В сентябре 2023 года снимать жильё в мегаполисах тоже было выгоднее, чем приобретать в кредит, несмотря на низкие ипотечные ставки, и самая большая разница между ипотекой и арендой была в Москве – в 2,5 раза. Так, снять однокомнатную квартиру в столице можно было за 51,2 тыс. руб., а ежемесячный платёж по ипотеке составлял 119,8 тыс. руб.

В Челябинске и Волгограде разница между арендными и ипотечными платежами оказалась минимальной – как в 2023, так и в 2024 году, ипотека в 1,4 раз превышала плату за аренду.

Если брать средние показатели по всем городам-миллионникам, то ипотечные платежи в 1,8 раз превышают плату за аренду.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» А. Попов отметил, что за последний год ипотечные кредиты по рыночным ставкам стали слишком дорогими. И в такой ситуации для участников рынка и двукратный, и четырёхкратный разрыв между арендой и ипотекой становится неразумно большим. Поэтому ипотеку с 15%-ной годовой ставкой могут себе позволить только покупатели, которые ожидают рефинансирование кредита или собираются досрочно погасить всю сумму кредита или его основную часть.

А. Попов отметил, что в июне ипотечные и арендные платежи различались почти втрое. Но поскольку за последний квартал арендные ставки подорожали сильнее, чем выросла ипотека, разница между ними несколько сократилась.

С другой стороны, подорожавшая ипотека повлияла на спрос на аренду, который вырос, а вслед за ним, выросли цены и на съёмные квартиры.

Согласно сведениям, предоставленным «Домклик», с января 2024 года количество предложений долгосрочной аренды в столице снизилось примерно на 20%, а спрос на неё, наоборот, повысился. Доступность готового жилья уменьшается, это и является причиной высокого спроса, поскольку тем, кто собирался приобретать квартиру на вторичном рынке, пришлось переключиться на аренду жилья.

Какая разница между ипотекой и арендой была раньше

Ситуация, когда постоянно растёт разрыв между платежами за аренду и по ипотеке была не всегда, и в 2021 году в некоторых мегаполисах платежи по кредиту за квартиру были примерно такие же, как и арендные платежи. Так, в Волгограде, Перми и Самаре аренда была дешевле ипотеки всего лишь на несколько тысяч, в Челябинске – на 300 рублей.