Ипотечный пузырь

Объем ипотечных кредитов рекордно увеличился

Согласно данным Агентства ипотечного и жилищного кредитования, объем кредитов, выданных на ипотеку, сильно увеличился. В октябре он приблизился по абсолютным показателям к декабрю 2014 года, когда было выдано рекордное количество ипотечных кредитов – 227 млрд. руб. Тем не менее, многие эксперты считают, что образования пузыря на ипотечном рынке пока можно не опасаться.

Сумма выданных ипотечных ссуд населению в октябре текущего года российскими банками составила 210-230 млрд. руб., это более 115 тысячи кредитов. Такие показатели на 70-80% больше, чем в октябре 2016 года и на 25-35% больше, чем в октябре 2014 года.

Можно проанализировать, как увеличился ипотечный портфель банков. Так, в течение 2016 года он вырос на 13%. А за 9 месяц текущего года его сумма увеличилась до 5 трлн. руб. – а это 9%. За время, оставшееся до завершения 2017 года, он может вырасти еще на 0,5-0,6 трлн. руб. Так что можно ожидать, что по итогам 2017 года конечное значение роста ипотечного портфеля составит 22%. Но на этом ипотека не остановится – за 2018 год предполагается её увеличение на 20-25%.

Новые рекорды

Как считают аналитики, рост количества выданных кредитов в октябре связан со снижением банковских ставок по ипотечным ссудам. Если в начале года они составляли 13-14%, то в октябре можно найти уже и 9-10%. Такой динамики снижения не наблюдали за всю историю ипотечного рынка. Наиболее активно уменьшались ставки по ипотеке в третьем квартале 2017 года. В результате, с мая по сентябрь 2017 года ежемесячное увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов составило 40%. А на третий квартал пришлось 40% от всего объема выданных жилищных ссуд с начала года. Это 512,6 млрд. руб.

Ожидать ли образования пузыря?

В связи с таким активным ростом ипотечного кредитования многие аналитики опасаются, что может возникнуть пузырь. Об этом, в частности, говорил профессор Высшей школы экономики О. Вьюгин. Бывший руководитель департамента макроэкономического прогнозирования Минэкономразвития К. Тремасов тоже акцентировал внимание на этом моменте. Ведь увеличение ипотечного  рынка идет на фоне снижения реальных доходов населения. Кроме того, остается негативная динамика цен на жилье. Такая тенденция, как считает эксперт, нездоровая, как и сам факт активного роста в слабо растущей экономике. Такое же увеличение объемов кредитования на 30-40% происходило в России в 2012-2013 году. Это привело к образованию классического пузыря. А его схлопывание похоронило несколько банков и многим принесло большие проблемы.

Однако другие аналитики уверены, что риска образования пузыря нет. Поскольку Министерством экономического развития прогнозируется рост доходов населения, он, совместно со снижением ипотечных ставок, повысит доступность ипотечного кредитования. Качество ипотечного портфеля по-прежнему высокое – доля просрочки на 90 дней в нем составляет не более 2,39%, тогда как по другим кредитам она превышает 12%. Кроме того, с 1 января 2018 года изменятся риск-параметры по ипотечным кредитам с первоначальным взносам менее 20%. Это тоже уменьшает риски появления пузыря.

С 2013 года уменьшаются и цены на жилье в реальном выражении. За последние 5 лет с учетом инфляции они снизились на 20-30%. Поэтому в перспективе баланс спроса и предложения на рынке жилья сохранится, ведь рост цен на недвижимость вряд ли превысит темпы роста доходов граждан.

Мало того, по сравнению с ситуацией на ипотечном рынке в развитых странах, нам еще далеко до «бума». Россия здесь находится на уровне стран с развивающейся экономикой – Румынии, Индии, Турции. В настоящий момент доля ипотечных кредитов в ВВП у нас составляет 6,2%. В Центральной Европе эта цифра в 3-4 раза больше, а в США – в 9 раз – около 50%. В Штатах возник ипотечный пузырь, который был связан с тем, что банки выдавали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом, не проверяя доход граждан.

Поэтому можно считать, что рост ипотеки в России достаточно гармоничный. Если инфляция сохранится на уровне 4%, а ипотечная ставка снизится до 6% – что вполне реально – то уровень ипотечного кредитования в нашей стране увеличится до 10%.

«Причин бить тревогу нет, – считает Генеральный директор Frank Research Group FRG Юрий Грибанов. – Ведь банки заинтересованы в получении в прибыли, а не в том, чтобы ловить неблагонадежных заемщиков». Ипотека уже становится более доступной, поскольку в прошлом году ставки были 13%, а сегодня уже они составляют 10%. Это приводит к снижению ипотечных платежей на четверть.

Тем не менее, локальный пузырь в России все же может образоваться, если ипотечное кредитование будет продолжать расти еще год или два.

Ставка на рефинансирование

Поскольку процентные ставки в ипотечном кредитовании снизились до 10%, увеличился и спрос на рефинансирование таких кредитов. В третьем квартале 2017 года его доля в ипотечном кредитовании составила 5-7%. В 2018 году она может превысить 20%. Поэтому выгоду от снижения ставок могут получить не только новые заемщики, но и те, кто уже взял кредит. Продолжение снижения ставок и рост популярности рефинансирования среди заемщиков, бравших кредиты по 12% и выше, будут способствовать его росту. Уже сейчас можно рефинансировать кредиты в ряде банков по ставке ниже 10%. Благодаря этому можно предполагать, что большая часть ипотечного портфеля будет погашена или рефинансирована в течение нескольких лет. Увеличение доли рефинансирования ипотечных кредитов улучшит качество кредитных портфелей банков. Кроме того, улучшатся условия обслуживания кредитов. Конкуренция банков создает более привлекательные условия для клиентов, как потенциальных, так и действующих.